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대전의 소형 상가를 리모델링한 공사업자 이 씨는 공사대금을 받지 못해 상가에 유치권을 행사하고, 유치권에 기한 경매도 신청했습니다. 그 뒤 은행이 근저당권을 실행해 임의경매를 시작하자 유치권 경매는 멈췄고, 상가는 은행 경매에서 김 씨에게 낙찰됐습니다. 김 씨는 소유권을 취득한 뒤 이 씨에게 상가를 비워 달라고 요구했습니다.
은행의 경매로 상가를 낙찰받은 김 씨는 이 씨의 유치권 부담까지 없어진 것으로 볼 수 있을까요?
유치권에 따른 경매는 보통 부동산의 부담을 없애는 조건으로 진행되지만, 집행법원이 매각조건을 바꿔 매수인이 부담을 인수하도록 정할 수도 있습니다. 다만 이 사례처럼 유치권 경매가 먼저 신청된 뒤 근저당권자의 경매가 시작되면, 유치권 경매는 정지된 상태에서 근저당권 실행 경매가 진행됩니다. 이 경매의 매수인은 유치권으로 담보되는 채권을 변제할 책임이 있으므로, 그 매각만으로 유치권이 소멸한다고 볼 수 없습니다.
따라서 김 씨는 유치권 부담이 남은 상가를 취득한 것으로 볼 수 있고, 이 씨는 유치권을 행사할 수 있습니다. 유치권 경매가 정지된 사이 다른 경매로 매각됐다는 사정만으로 유치권이 사라지지는 않습니다.
참고: 민법 제322조 제1항, 민사집행법 제91조 제5항, 제268조, 제274조 제2항, 대법원 2011. 6. 15. 선고 2010마1059 결정, 대법원 2011. 6. 17. 선고 2009마2063 결정, 대법원 2011. 8. 18. 선고 2011다35593 판결
