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해솔시에서 분식집을 운영하는 임차인 이수진 씨는 보증금 2억 4천만 원에 점포를 빌렸는데, 건물주가 바뀐 뒤 새 임대인 오태식 씨에게 계약 갱신을 거절당했습니다. 오 씨는 건물을 재건축하겠다며 계획서를 보여줬고, 수진 씨는 자신의 보증금이 지역 기준을 넘는다는 말까지 듣자 주택 임차인과 달리 보호받지 못하는 게 부당한지 중개사 김 대표에게 물었습니다.
보증금이 기준을 넘는 상가 임차인은 보호에서 제외되는 게 위헌일까요, 재건축을 이유로 한 갱신 거절은 언제나 가능한가요?
헌법재판소는 주거 안정은 인간다운 생활에 꼭 필요한 반면, 상가는 영리활동 공간으로 사적 자치가 기본이 된다는 차이를 고려하면 주택과 상가의 보호 범위를 다르게 정해도 평등원칙에 어긋나지 않는다고 봤습니다. 또 상가 임대차 보호를 일정 범위로 제한하는 것은 임차인 보호와 임대인 등 다른 권리자의 재산권 사이에서 균형을 맞추려는 것이며, 보증금을 기준으로 삼은 데에도 합리성이 있다고 판단했습니다.
다만 이 판단이 보증금이 기준을 넘는 모든 임대차의 세부 법률관계까지 일괄 결정한다는 뜻은 아닙니다. 우선 해당 계약에 상가건물 임대차보호법의 갱신요구권 등이 적용되는지 확인해야 합니다. 그 권리가 적용되는 경우에도 재건축 통보만으로 갱신 거절이 자동으로 정당화되지는 않습니다. 법원은 재건축 사유와 실제 추진 가능성, 진행 단계 등 구체적인 사정을 살펴 판단할 수 있습니다.
보증금 기준은 그 자체로 위헌이라고 단정하기 어렵고, 재건축을 내세운 갱신 거절도 구체적 사정에 따라 따져봐야 합니다.
참고: 헌법 제34조 제1항 및 제2항, 상가건물 임대차보호법, 주택임대차법
