공유 상가의 갱신거절, 한 사람의 통지만으로 될까

상황

청주에서 작은 꽃집을 운영하는 유나 씨는 건물 지분을 절반씩 가진 서진 씨와 도윤 씨에게서 점포를 빌렸습니다. 계약 갱신을 앞두고 서진 씨가 혼자 갱신을 거절한다는 통지를 보내고 가게를 비워 달라고 요구했지만, 도윤 씨가 동의했다는 자료는 보이지 않았습니다. 유나 씨는 임대차계약을 중개했던 강 대표에게 “서진 씨의 통지만으로 나가야 하나요?”라고 물었습니다.

쟁점

지분이 절반인 공유자가 다른 공유자의 동의 없이 보낸 갱신거절 통지는 유효할까요?

판례·법령 근거

공유 건물을 임대하거나 임대차를 끝내는 일은 공유물의 관리행위로, 공유자 지분의 과반수로 결정해야 합니다. 상가건물 임대차에서 갱신거절 통지도 실질적으로 임대차를 끝내는 행위이므로 같은 기준이 적용됩니다. 따라서 지분이 절반인 서진 씨가 단독으로 통지했고 도윤 씨의 동의도 확인되지 않는다면, 그 통지만으로 갱신거절이 유효하다고 보기 어렵습니다.

참고: 민법 제265조 본문, 상가건물 임대차보호법 제10조 제4항, 대법원 2010. 9. 9. 선고 2010다37905.

중개 실무 확인

• 등기사항증명서로 공유자와 각자의 지분을 확인합니다.
• 갱신거절이나 명도 요구를 전달한 사람의 권한과 다른 공유자의 동의 여부를 살핍니다.
• 동의가 있었다면 그 사실을 확인할 수 있는 서면이나 기록을 확보합니다.

공유자 한 사람의 통지만으로는 부족할 수 있으니, 지분 과반수의 결정 여부를 먼저 확인해야 합니다.