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대전의 한 다세대주택에 사는 임차인 박 씨는 보증금 1억 2천만 원을 돌려받기 전에 집과 대지가 은행의 근저당권 실행으로 경매에 넘어갔다는 소식을 들었습니다. 두 부동산은 2억 8천만 원에 낙찰됐고, 박 씨는 그 절반인 1억 4천만 원까지 배당받을 수 있다고 생각했습니다. 하지만 경매 절차에서 추가로 들어오거나 빠져나갈 돈은 아직 확인되지 않았습니다.
낙찰가가 2억 8천만 원이면 최우선변제 한도는 1억 4천만 원으로 확정될까요?
주택임대차보호법은 소액임차인의 최우선변제액을 정할 때 주택가액의 절반을 넘지 못하도록 합니다. 다만 여기서 주택가액은 단순히 낙찰가만 가리키는 것이 아닙니다. 매수보증금에 붙은 배당기일까지의 이자나 몰수된 보증금은 더하고, 경매 집행비용은 빼서 실제로 배당에 쓰일 금액을 기준으로 봅니다. 따라서 박 씨 사례도 낙찰가의 절반인 1억 4천만 원으로 곧바로 한도를 확정하기 어렵습니다. 또한 최우선변제를 받을 수 있는 요건과 보증금 중 일정액의 범위도 별도로 확인해야 합니다.
낙찰가만으로 한도를 단정하지 말고, 실제 배당 재원을 확인해야 합니다. 참고: 주택임대차 보호법 제8조 제3항, 제8조의2; 대법원 2001. 4. 27. 선고 2001다8974 판결
