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전주 외곽에서 빵집을 운영하는 한 씨는 최 씨 소유 상가를 빌려 가게를 꾸렸고, 임차권의 대항력도 갖췄습니다. 건물에는 선순위 담보권이 없었지만 최 씨의 채무 문제로 경매가 진행됐고, 낙찰자 이 씨가 새 소유자가 됐습니다. 배당을 받고도 보증금 5천만 원 중 1천8백만 원이 남자, 한 씨는 중개사 서 대표에게 새 임차인을 구해 권리금을 회수할 수 있을지 물었습니다.
경매에서 보증금을 다 돌려받지 못했다면, 한 씨는 권리금 보호를 받을 수 있을까요?
상가건물에 경매가 실시되면 원칙적으로 임차권은 소멸합니다. 그러면 임차인은 낙찰자에게 기존 임대차의 효력을 주장할 수 없고, 권리금 보호 규정도 더는 적용되지 않습니다.
다만 선순위 담보권자가 없고 대항력을 갖춘 임차인이 경매 배당으로 보증금을 전액 돌려받지 못했다면, 임대차관계가 계속 존속합니다. 이 경우에는 그 임대차가 이어지는 동안 권리금 보호도 받을 수 있습니다. 경매라는 사실만으로 결론을 내리지 말고, 선순위 담보권·대항력·보증금 미변제 여부를 함께 확인해야 합니다.
참고: 상가건물임대차보호법 제8조 전단
