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춘천에서 작업장을 운영하는 서 씨는 지인 한 씨에게 1,500만 원을 빌려 10개월 뒤 갚겠다고 했습니다. 서 씨는 자신이 가진 상가를 담보로 내놓았지만, 한 씨가 등기사항을 확인하니 이미 선순위 근저당권이 설정돼 있었습니다. 두 사람은 공정증서와 추가 담보 설정을 함께 검토하기로 했습니다.
공정증서만 작성하면 돈을 확실히 돌려받을 수 있을까요?
돈을 갚지 않을 때 소송을 거쳐 강제집행을 하려면 시간과 비용이 들 수 있습니다. 금전소비대차계약이나 약속어음에 관한 공정증서는 요건을 갖추면 소송 없이 강제집행을 할 수 있는 집행권원이 됩니다. 다만 공정증서 자체가 담보나 우선변제권을 만들어 주는 것은 아니므로, 채무자에게 집행할 재산이 없거나 다른 채권자보다 순위가 뒤라면 회수에 한계가 있습니다.
부동산을 담보로 잡으려면 저당권 설정 등기를 하는 방법이 있고, 담보가등기·양도담보·대물반환예약도 검토 대상이 될 수 있습니다. 저당권은 경매에서 순위에 따른 우선변제를 받을 수 있습니다. 담보가등기는 정산을 거쳐 소유권을 취득하거나 경매를 청구할 수 있고, 양도담보는 채무불이행 때 정산과 청산금 지급을 거쳐 담보권을 실행하는 방식입니다. 대물반환예약은 예약 당시 재산가액과 채권액의 관계 등 법적 제한을 살펴야 합니다.
따라서 한 씨처럼 공정증서를 준비하더라도 담보 부동산의 가치와 선순위 권리, 실제 등기 여부를 함께 확인해야 합니다. 공정증서는 강제집행의 길을 열 수 있지만, 변제 재원과 우선순위까지 보장하지는 않습니다.
참고: 민법 제356조, 가등기담보 등에 관한 법률 제1조, 민법 제607조, 민사집행법 제56조 제4호, 공증인법 제56조의2, 민법 제608조
