불러오는 중
성남의 오래된 상가건물 주인 최 씨는 대출 규모가 커 경매가 임박할 수 있다는 사실을 알고 있었습니다. 중개사 이 대표의 중개로 가게를 찾던 박 씨는 시세보다 훨씬 낮은 보증금으로 계약하고, 경매 전에 점유와 사업자등록을 갖추기 위해 약정한 날보다 일찍 잔금을 치르고 열쇠를 받았습니다. 이후 실제로 경매가 시작되자 박 씨는 소액임차인 최우선변제권을 주장했습니다.
경매를 앞두고 낮은 보증금으로 계약한 뒤 점유와 사업자등록까지 서둘렀다면, 최우선변제권을 인정받을 수 있을까요?
대법원 판례는 주택임대차에서, 소액임차인 보호 제도를 이용해 부당한 이득을 얻으려는 목적으로 임대차계약을 맺은 경우에는 그 제도의 보호를 받는 소액임차인으로 볼 수 없다고 판단했습니다. 이 판례는 주택임대차에 관한 것이지만, 상담사례의 답변은 상가임대차에도 유사한 법리가 적용될 수 있어 이 같은 사정이 인정되면 최우선변제권 행사가 어려울 수 있다고 설명합니다. 다만 보증금이 낮거나 잔금을 일찍 지급했다는 사정만으로 결론이 정해지는 것은 아니므로, 계약 경위와 당사자의 목적 등 구체적인 사실관계를 살펴야 합니다.
보호 요건을 갖췄더라도 제도를 부당하게 이용하려는 임대차라면 최우선변제권이 부정될 수 있습니다.
참고: 대법원 2013. 12. 12. 선고 2013다62223 판결
