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중개사 김 대표를 통해 박서윤 씨는 가상의 서림시 외곽 토지를 이강호 씨에게서 1억 8천만 원에 매수했습니다. 박 씨와 이 씨는 계약 당시 그 땅에 작은 제과점을 지을 계획을 알고 있었고, 계약 때는 건축을 막는 법률상 제한이 없었습니다. 대금과 소유권이전등기를 마친 몇 달 뒤 도시계획이 바뀌어 건축이 금지되자, 박 씨는 이 씨에게 계약을 없던 일로 하고 대금을 돌려달라고 요구했습니다.
계약을 마친 뒤 도시계획이 바뀌어 건축할 수 없게 된 경우, 매수인은 매도인에게 하자담보책임을 물어 계약을 해제할 수 있을까요?
건축을 목적으로 산 토지에 건축허가를 받을 수 없는 법률상 장애가 있다면, 그 장애도 토지의 하자에 해당할 수 있습니다. 다만 하자가 있었는지는 매매계약이 성립한 때를 기준으로 판단합니다. 따라서 계약 당시에는 건축 제한이 없었고 계약 뒤 도시계획 변경으로 제한이 생겼다면, 그 사정만으로 매도인에게 하자담보책임을 물어 계약을 해제하거나 대금 반환을 청구하기는 어렵습니다. 반대로 계약 당시 이미 건축을 막는 제한이 있었다면 하자담보책임이 문제 될 수 있습니다.
계약 뒤 발생한 법률상 제한은 계약 당시의 하자로 볼 수 없습니다.
참고: 민법 제580조, 대법원 2000. 1. 18. 선고 98다18506 판결
