불러오는 중
대전의 작은 상가 건물에 카페를 열려던 임차인 한서윤 씨는 중개사 이 대표를 통해 임대차계약을 맺었습니다. 계약서에 임대인으로 서명한 정민호 씨는 건물주가 아니었지만, 건물 관리를 맡아 임대할 권한이 있다고 설명했습니다. 나중에 서윤 씨는 등기부상 건물 소유자가 신탁회사이고, 정 씨에게 임대 권한이 있는지와 신탁회사의 동의 여부도 확인되지 않았다는 사실을 알게 돼 보증금 반환에 어려움을 겪었습니다.
중개사가 임대인의 권한과 신탁관계를 확인·설명하지 않았다면, 임차인은 중개사에게 손해배상을 청구할 수 있을까요?
중개사와 의뢰인의 관계는 위임과 같아, 중개사는 의뢰받은 일을 선량한 관리자의 주의로 처리해야 합니다. 중개대상물의 권리관계를 확인해 설명할 의무에는 계약을 체결하려는 사람이 실제 소유자인지, 대리인이라면 적법한 권한이 있는지 확인하는 일도 포함됩니다.
신탁 부동산이라면 등기부와 신탁원부를 확인하고, 신탁관계의 의미와 임대차계약의 효력을 임차인에게 성실하고 정확하게 설명해야 합니다. 판례는 신탁회사의 사전승낙이나 사후승인이 없으면 임차인이 신탁회사에 임대차계약을 주장하지 못할 수 있다는 점까지 설명할 의무가 있다고 보았습니다. 따라서 중개사가 권한과 신탁관계를 확인·설명하지 않은 잘못으로 임차인에게 손해가 발생했다면, 그 손해에 대한 배상책임이 인정될 수 있습니다.
임대차계약서에 서명한 사람이 누구인지뿐 아니라, 그 사람이 임대할 권한이 있는지까지 확인해야 합니다.
참고: 민법 제681조, 구 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률 제29조 제1항, 구 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률 제25조 제1항, 부동산등기법
