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대전의 직장인 최 씨는 지인 사업에 투자하려고 받은 대출을 갚느라, 보유한 아파트를 보증금 5,200만 원에 임대하고 가족과 월세로 살고 있습니다. 세입자 강 씨는 집을 인도받아 전입신고를 마쳤고 계약서에 확정일자도 받았습니다. 개인회생 서류를 준비하던 날, 최 씨는 아파트 현관에서 강 씨가 내민 확정일자 찍힌 계약서를 바라보며 보증금을 어떻게 신고해야 할지 중개사 김 대표에게 물었습니다.
최 씨가 개인회생을 신청하면 강 씨의 보증금은 일반 채권으로 신고하면 될까요?
강 씨가 집을 인도받고 전입신고를 마쳤다면 임대차의 대항요건을 갖춘 것이고, 계약서에 확정일자까지 있다면 경매·공매 때 후순위 권리자나 다른 채권자보다 보증금을 우선 변제받을 권리가 생길 수 있습니다. 다만 이 권리가 있다고 해서 보증금을 개인회생 신청과 동시에 곧바로 돌려받는 것은 아닙니다.
개인회생에서는 이런 임차인의 권리를 별제권자와 같은 것은 아니지만, 별제권에 준하는 우선변제권으로 취급합니다. 따라서 채권자목록에 강 씨와 보증금 5,200만 원을 적고, 별제권부채권 및 이에 준하는 채권의 부속서류에도 관련 내용을 기재합니다. 이 사례에서 아파트 시가를 6,800만 원으로 보면, 답변이 설명한 법원 실무례에 따라 시가의 70%인 4,760만 원과 보증금 중 적은 금액을 예상변제액으로 산정합니다. 예정부족액은 나머지 440만 원입니다.
보증금 반환액은 임차인의 차임 연체나 손해배상채무 등을 정산하고 집을 돌려받아야 확정될 수 있으므로, 변제계획에서는 미확정채권으로 다루고 실제 반환 전까지 변제를 유보하는 것이 원칙적인 처리입니다. 반대로 확정일자가 없다면 우선변제권에 준하는 방식으로 분류하지 않고, 보증금 전액을 일반 미확정채권으로 기재합니다. 확정일자 유무에 따라 채권의 분류와 변제예정액표 기재가 달라집니다.
참고: 「주택임대차보호법」 제3조 제1항, 제3조의2 제2항, 제8조 제1항; 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」 제415조 및 제586조, 제600조 제1항 제2호, 제582조
