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성남의 한 다가구주택이 경매에 넘어가자, 임차인 박지현 씨와 이도윤 씨는 모두 경매개시결정 등기 전에 입주하고 주민등록을 마쳤습니다. 박 씨는 첫 매각기일 전에 새집으로 옮겼지만, 이 씨는 첫 매각기일까지 거주와 주민등록을 유지한 뒤 이사했습니다. 그런데 매수인이 대금을 내지 못해 재매각 절차가 시작되자, 이 씨는 이미 보증금을 받을 권리를 잃은 건 아닌지 걱정했습니다.
첫 매각기일 전 이사한 임차인과 첫 매각기일 뒤 재매각 중 이사한 임차인의 우선변제권은 어떻게 달라질까요?
주택을 인도받고 주민등록을 마친 임차인은 그 요건을 우선변제권을 행사할 때까지 계속 갖추어야 합니다. 대법원은 종전 경매절차에서 그 시점을 경락기일까지로 보았지만, 이후 민사집행법은 배당요구 종기를 첫 매각기일 이전으로 앞당겼습니다. 따라서 일반적으로는 배당요구 종기까지 인도와 주민등록을 유지해야 합니다. 박 씨처럼 그 전에 이사하면 우선변제권을 인정받기 어려울 수 있습니다.
다만 첫 매각기일이 지난 뒤 매수인이 대금을 내지 않아 재매각이 진행된 경우에는 달리 보았습니다. 서울지방법원은 첫 매각기일까지 요건을 유지한 임차인은 그 뒤 재매각 중 주택에서 나가더라도 이미 취득한 우선변제권을 잃지 않는다고 판단했습니다. 매수인의 대금 미납이라는 사정 때문에 임차인에게 실제 대금 납부 때까지 계속 거주하라고 요구하기는 지나치게 불리하다는 취지입니다. 이 씨처럼 첫 매각기일 이후 재매각 중 퇴거한 경우에는 권리를 유지할 수 있지만, 적법한 배당요구 등 다른 요건도 갖추었는지는 별도로 확인해야 합니다.
핵심은 첫 매각기일 전 퇴거인지, 첫 매각기일을 넘긴 뒤 재매각 중 퇴거인지입니다.
참고: 대법원 1997. 10. 10. 선고 95다44597 판결 서울지방법원 2000. 9. 28. 선고 2000나17666 판결 주택임대차보호법 제3조 제1항 주택임대차보호법 제8조 주택임대차보호법 제3조의2 주택임대차보호법 제3조의3 민사집행법 제84조 제1항
