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제천에서 물류창고를 운영하는 박도윤은 사업자금 2억 원을 빌리며 자신의 창고 부지와 친구 이서진 소유의 인근 임야를 함께 근저당으로 제공했습니다. 만기가 지나도 돈을 갚지 못하자 채권자 한빛캐피탈은 두 부동산을 한꺼번에 경매에 넘겼고, 배당기일을 앞두고 이서진은 예전에 창고 매매를 중개한 김 대표에게 “제 땅에서도 처음부터 비율대로 배당되나요?”라고 물었습니다.
채무자 소유 부동산과 물상보증인 소유 부동산이 함께 경매되면, 두 부동산의 경매대가에 비례해 배당할까요?
같은 채권을 담보하기 위해 여러 부동산에 저당권을 설정하고 동시에 경매하면, 원칙적으로 각 부동산의 경매대가에 비례해 채권을 나누어 배당합니다. 다만 그중 하나가 채무자 소유이고 다른 하나가 물상보증인 소유라면 이 비례배당 원칙은 적용되지 않습니다. 물상보증인은 자기 재산으로 채무를 갚은 뒤 채무자 재산에 대해 채권자를 대신해 권리를 행사할 수 있기 때문입니다.
따라서 경매법원은 먼저 채무자 박도윤 소유 부동산의 경매대금에서 채권자에게 배당하고, 그 대금으로 채권이 다 갚히지 않을 때에 한해 물상보증인 이서진 소유 임야의 경매대금에서 부족분을 배당해야 합니다. 채무자 재산을 먼저 살피고, 모자란 경우에만 물상보증인 재산으로 넘어가는 구조입니다.
참고: 민법 제368조 제1항, 민법 제481조, 민법 제482조, 대법원 2010. 4. 15. 선고 2008다41475 판결
