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대전 유성구에서 중개사 김 대표는 최 씨 소유의 두 건물 임대차를 맡았습니다. 한 씨는 다가구용 단독주택으로 등기된 건물의 한 호실을 보증금 7천만 원에 빌려 입주하고 지번을 정확히 적어 전입신고했는데, 몇 달 뒤 건물이 다세대주택으로 바뀌었습니다. 다른 건물의 신축 연립주택을 보증금 1억 2천만 원에 임차한 서 씨는 건축물관리대장이 나오기 전에 호수 없이 부지 지번만으로 전입신고했다가, 대장이 작성된 뒤 호수를 넣어 주소를 정정했습니다. 두 사람 모두 “지번만 적은 전입신고로 대항력을 인정받을 수 있느냐”고 김 대표에게 물었습니다.
건물의 종류가 바뀐 뒤에도 지번 전입의 효력이 유지될까요, 신축 중 지번만 적은 전입신고도 유효할까요?
주민등록은 임차인이 해당 주택에 주소나 거소를 두고 있다는 점을 제3자가 알아볼 수 있게 하는 공시방법입니다. 따라서 전입신고가 임차권을 공시하는지는 그 주소만으로 제3자가 어느 건물 또는 호실의 임차인인지 알아볼 수 있었는지를 기준으로 판단합니다.
한 씨처럼 처음부터 다가구용 단독주택으로 등기된 건물의 일부를 인도받고 지번을 정확히 적어 전입신고했다면, 이후 등기부에서 다세대주택으로 변경된 사실을 확인할 수 있으므로 건물 유형이 바뀌었다는 이유만으로 이미 취득한 대항력이 사라지지는 않습니다. 반면 신축 연립주택의 건축물관리대장이 아직 없어 호수를 특정할 수 없을 때 지번만 적어 전입신고했다면, 제3자가 특정 호실의 임차인을 알아보기 어렵습니다. 서 씨의 최초 전입신고는 그 임대차를 공시하는 방법으로 유효하다고 보기 어렵고, 호수를 포함해 주소를 정정한 뒤 대항요건을 갖췄는지를 살펴야 합니다.
핵심은 지번 기재 여부만이 아니라, 전입신고 당시 제3자가 임차한 주택을 알아볼 수 있었는지입니다.
참고: 주택임대차보호법 제3조 제1항; 대법원 2007. 2. 8. 선고 2006다70516; 대법원 2000. 4. 7. 선고 99다66212
