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대전 유성구의 다가구주택 소유자 한 씨는 건물 전체를 임대관리업체에 맡기면서, 업체가 각 방을 다시 임대할 수 있도록 권한을 줬습니다. 중개사 이 대표가 그 서류를 확인한 뒤 업체 대표 윤 씨와 박 씨의 계약을 도왔고, 박 씨는 보증금 2,000만 원을 내고 입주했습니다. 그런데 얼마 뒤 건물이 경매에 넘어가자, 박 씨는 소유자와 직접 계약하지 않았다는 이유로 최우선변제를 받지 못하는 건 아닌지 걱정했습니다.
집주인이 아닌 사람과 계약했어도 소액임차인으로서 최우선변제를 받을 수 있을까요?
대법원은 주택임대차보호법이 적용되는 임대차가 반드시 주택 소유자와 직접 계약한 경우로만 한정되지는 않는다고 봤습니다. 소유자가 아니더라도 적법한 임대 권한을 가진 사람과 계약했다면 보호 대상이 될 수 있습니다. 따라서 박 씨처럼 그 권한이 확인되고 소액임차인 요건도 갖췄다면, 소유자와 계약하지 않았다는 사정만으로 최우선변제권이 배제되지는 않습니다.
계약 상대방이 소유자인지보다, 임대 권한이 적법했는지가 핵심입니다.
참고: 대법원 2012. 7. 26. 선고 2012다45689 판결
