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대전 중구에서 분식집을 운영하는 김소연 씨는 박준호 씨가 소유한 토지와 그 위 상가를 보증금 2천만 원에 임차했습니다. 계약 뒤 박 씨가 토지만 이태식 씨에게 팔아 건물과 토지의 소유자가 달라졌고, 계약이 끝난 뒤에도 김 씨는 보증금을 돌려받지 못했습니다. 그러던 중 토지에 강제경매가 시작되자 김 씨는 법원 경매 게시판 앞에서 가게 건물은 그대로인데 땅 경매대금에서도 배당을 받을 수 있는지 중개사 최 대표에게 물었습니다.
임대차가 시작된 뒤 토지 소유자가 바뀌고 토지만 경매에 넘어간 경우에도, 상가 소액임차인이 최우선변제를 받을 수 있을까요?
대법원은 주택임대차와 관련해, 임차주택과 대지가 함께 경매될 때뿐 아니라 대지만 따로 경매되는 경우에도 일정한 요건을 갖춘 임차인이 대지의 경매대금에서 우선변제를 받을 수 있다고 판단했습니다. 임대차가 시작될 때 임대인 소유였던 땅이 나중에 다른 사람에게 넘어가 건물과 토지의 소유자가 달라져도 이 법리는 달라지지 않는다고 보았습니다.
이 판결은 주택임대차에 관한 것이지만, 상담사례의 답변은 그 취지를 상가임대차에도 적용할 수 있다고 보았습니다. 따라서 김 씨가 소액임차인에 해당하고 필요한 요건을 갖췄다면, 토지 소유자가 바뀌었다는 이유만으로 배당을 받을 수 없게 되는 것은 아니라고 볼 여지가 있습니다. 임대차가 시작될 당시 토지와 건물이 누구 소유였는지, 그리고 상가 소액임차인 요건을 갖췄는지 확인하는 것이 핵심입니다.
참고: 대법원 2012. 7. 26. 선고 2012다45689 판결
