가게 문을 연 사람과 사업자등록 명의가 다를 때

상황

대전 유성구의 상가를 빌린 임차인 한서윤 씨는 분식점을 직접 열 생각으로 사업자등록을 마쳤지만, 개업 전에 계획을 바꿔 점포를 전차인 강민호 씨에게 넘겼습니다. 강 씨는 그곳에서 실제로 장사를 시작했지만 사업자등록은 하지 않았고, 한 씨의 기존 등록만 남아 있어 보증금을 돌려받지 못할 때 권리를 지킬 수 있을지 걱정했습니다.

쟁점

임차인은 기존 사업자등록만으로 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있을까요?

판례·법령 근거

사업자등록은 서류상 이름만 남아 있으면 되는 것이 아니라, 상가임대차를 밖에 알리는 공시방법으로 기능해야 합니다. 임차인이 전대차 등으로 직접 사업을 시작하지 않거나 사실상 폐업했다면, 임차인 명의의 등록은 적법한 공시방법으로 보기 어렵습니다. 이 경우 건물을 직접 점유하며 실제로 사업하는 전차인이 자기 명의로 사업자등록을 해야 임차인이 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.

실제 점유·영업자와 사업자등록 명의가 맞는지 확인해야 합니다.

참고: 대법원 2006. 1. 13. 선고 2005다64002 판결

중개 실무 확인

• 점포를 실제로 점유하고 영업하는 사람이 누구인지 확인합니다.
• 임차인이 영업을 시작하지 않았거나 폐업한 경우, 기존 사업자등록이 그대로 남아 있는지만으로 권리가 유지된다고 안내하지 않습니다.
• 전차인이 직접 점유·영업한다면 전차인 명의의 사업자등록 여부와 등록 상태를 확인하도록 안내합니다.