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대전 유성구의 한 아파트 임차인 한서윤 씨는 계약이 끝났는데도 보증금 8천만 원을 돌려받지 못했습니다. 임대인 미래주택개발이 부도난 뒤 담당자와 연락이 끊기자, 서윤 씨는 직장 때문에 청주로 옮기면서 박민재 씨에게 집을 전대하고 열쇠를 넘겼습니다. 민재 씨는 그 집에 입주해 주민등록을 마쳤지만, 서윤 씨는 임대인의 동의를 받을 수 없었습니다.
임대인 동의 없이 전대했더라도, 전차인의 점유와 주민등록으로 보증금 반환을 요구할 대항력을 유지할 수 있을까요?
주택임대차에서 대항력을 갖추려면 주택의 인도와 주민등록이 필요합니다. 임차인이 집을 직접 점유하지 않더라도, 전차인에게 집을 넘겨 전차인이 점유하고 주민등록을 마치면 임차인의 대항요건이 유지될 수 있습니다.
다만 임대인 동의 없는 전대는 원칙적으로 계약 해지 사유가 될 수 있습니다. 그렇더라도 임대인의 동의를 구할 수 없는 사정 등으로 전대가 임대인에게 손해를 주거나 신뢰를 깨뜨리는 배신적 행위라고 보기 어려운 특별한 사정이 있다면, 동의가 없다는 이유만으로 전대를 부정할 수는 없습니다. 이처럼 임대인에게도 주장할 수 있는 전대라면 전차인의 점유와 주민등록으로 임차인의 대항요건이 이어질 수 있습니다.
따라서 서윤 씨의 경우에도 임대인 회사의 부도와 연락 두절 등 사정이 인정되어 전대가 배신적 행위가 아니라고 평가된다면, 민재 씨의 점유와 주민등록을 통해 대항력을 유지할 수 있습니다. 전차인이 주민등록을 했다는 사실만으로 결론이 정해지는 것은 아니며, 전대가 이루어진 경위와 임대인에게 미친 영향을 함께 살펴야 합니다. 대항력 유지 여부와 별개로 실제 보증금 회수 가능성은 임대인의 재산 상황 등에 따라 달라질 수 있습니다.
참고: 주택임대차보호법 제3조 제1항, 민법 제629조, 대법원 2001. 1. 19. 선고 2000다55645 판결, 대법원 1988. 4. 25. 선고 87다카2509 판결, 대법원 1993. 4. 13. 선고 92다24950 판결, 대법원 2007. 11. 29. 선고 2005다64255 판결
