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인천 연수구의 근린상가를 강제경매로 매수한 서윤 씨는 매각대금 3억 2천만 원을 모두 낸 뒤 등기부를 확인하다가 뜻밖의 사실을 알았습니다. 그보다 먼저 소유권이전청구권 가등기를 해 둔 배 씨가 본등기를 마쳐, 서윤 씨 앞으로 소유권이전등기를 할 수 없게 된 것입니다. 배당은 아직 시작되지 않았고, 서윤 씨는 집행법원에 무엇을 신청해야 할지 중개사 김 대표에게 물었습니다.
본등기로 소유권을 잃었지만 아직 배당 전이라면, 매각대금을 돌려받을 방법이 있을까요?
대법원은 경매로 소유권을 취득한 뒤 가등기에 기한 본등기가 이뤄져 매수인이 그 소유권을 잃은 경우, 경매절차 취소만으로 매각대금을 돌려받을 수는 없다고 봤습니다. 다만 매수인의 손실은 매매 목적물에 설정된 담보권 때문에 소유권을 잃은 경우와 비슷하므로, 민법상 담보책임 규정을 유추해 구제받을 수 있습니다.
원칙적으로는 채무자나 채권자를 상대로 별도의 소송을 해야 합니다. 그러나 배당이 아직 실시되지 않았다면, 매수인이 배당이 끝날 때까지 기다리게 하는 것은 가혹하므로 집행법원에 경매에 의한 매매계약을 해제하고 납부한 매각대금을 반환해 달라고 청구할 수 있습니다. 이는 경매절차 취소를 구하는 것과는 다른 구제 방법입니다.
강제경매개시결정에 대한 이의나 매각허가결정에 대한 즉시항고, 또는 특별항고가 이 상황의 적절한 해결책은 아닙니다. 배당 전이라면 집행법원에 경매매매 해제와 매각대금 반환을 청구하는 방법을 검토해야 합니다.
참고: 대법원 1997. 11. 11.자 96그64 결정, 민사소송법 제603조의3(현행 민사집행법 제86조), 민사소송법 제641조(현행 민사집행법 제129조), 민사소송법 제613조(현행 민사집행법 제96조), 민사소송법 제504조(현행 민사집행법 제16조), 민법 제578조, 민법 제576조
