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대전의 한 다세대주택에 살던 한소연 씨는 전입신고와 입주를 마친 뒤, 보증금 반환채권에 대한 가압류 통지가 임대인 박민수 씨에게 전달된 사실을 알게 됐습니다. 얼마 뒤 박 씨는 집을 이도윤 씨에게 팔았고, 새 소유자가 된 이 씨는 임대차보증금 반환 문제까지 자신에게 넘어오는지 난감해했습니다. 가압류채권자 최준호 씨도 누구에게 가압류의 효력을 주장해야 할지 궁금해졌습니다.
임차인의 보증금 반환채권이 가압류된 뒤 집이 팔리면, 새 집주인이 가압류의 제3채무자 지위까지 이어받을까요?
주택임대차보호법은 대항요건을 갖춘 임대차 주택이 양도되면 양수인이 임대인의 지위를 승계하도록 정하고 있습니다. 따라서 새 소유자는 임대차계약상 권리·의무를 이어받고, 보증금 반환채무도 부담합니다. 보증금 반환채무의 지급을 금지당한 제3채무자 지위는 임대인의 지위와 따로 떼어 이전할 수 없으므로, 가압류의 제3채무자 지위도 새 소유자에게 승계됩니다.
가압류채권자는 종전 임대인이 아니라 새 소유자에게만 가압류의 효력을 주장할 수 있습니다. 주택이 양도됐다는 이유로 새 소유자가 가압류에 묶이지 않는다면, 가압류채권자가 향후 주택 매각대금에서 우선변제를 받을 기회를 잃을 수 있기 때문입니다.
대항력 있는 임대차 주택이 양도되면, 가압류의 효력도 새 임대인에게 이어집니다.
참고: 주택임대차보호법 제3조 제3항, 주택임대차보호법 제3조 제1항, 대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결
