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광주 북구의 한 다세대주택에 살던 임차인 이서연 씨는 2022년 5월 집을 인도받고 주민등록도 마쳤습니다. 임대인 정우석 씨가 보증금을 돌려주지 못하자, 이 씨는 임차권등기를 마친 뒤 이삿짐을 빼고 집을 비웠고, 얼마 후 해당 주택은 경매에 넘어갔습니다. 경매 매수인 강민호 씨는 임차권등기가 된 날을 기준으로 이 씨의 대항력을 따져야 하는지 궁금해합니다.
이 씨가 경매 매수인에게 대항할 수 있는지는 임차권등기일과 처음 대항요건을 갖춘 날 중 언제가 기준일일까요?
임차권등기를 하기 전부터 주민등록과 주택 인도를 갖춰 이미 대항력을 취득한 임차인이라면, 등기 후 이사해 대항요건을 더 이상 유지하지 않더라도 기존 대항력의 효력은 이어집니다. 따라서 경매 매수인에게 대항할 수 있는지는 임차권등기일이 아니라 처음 대항력을 취득한 때를 기준으로 판단합니다. 반면 등기 전에는 대항력을 갖추지 못한 임차인이라면 임차권등기가 된 때가 기준이 될 수 있습니다.
이미 대항력을 갖춘 임차인의 기준일은 임차권등기일이 아니라 최초 대항력 취득 시점입니다.
참고: 부산고등법원 2006. 5. 3. 선고 2005나17600 판결
