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청주 성안길에서 작은 빵집을 운영하던 박 씨는 보증금 4,000만 원을 내고 1층 점포에 입점했습니다. 임대차계약서에 확정일자를 받고 점포 인도와 사업자등록까지 마쳤지만, 몇 년 뒤 건물 경매가 시작되자 세금 체납이 있다는 사실을 알게 됐습니다. 중개사 김 대표는 박 씨에게 조세채권이 있다는 이유만으로 순위가 정해지는 것은 아니며, 세금의 종류와 날짜를 확인해야 한다고 설명했습니다.
박 씨의 보증금과 조세채권 중 어느 쪽이 먼저 배당받을까요?
하급심 판결은 상가 임차인의 우선변제권에서 말하는 후순위 권리자와 채권자에 조세채권자도 포함된다고 봤습니다. 따라서 세금이 있다는 사실만으로 임차인의 순위가 밀리는 것은 아닙니다.
먼저 해당 건물 자체에 부과된 당해세인지 살펴야 합니다. 당해세라면 판결 취지상 당해세가 우선합니다. 당해세가 아니라면 임차인이 대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 시점과 해당 조세의 법정기일 중 어느 쪽이 앞서는지 비교해 배당 순위를 판단합니다.
결국 당해세 여부를 먼저 가리고, 그 밖의 조세는 임차인의 요건 완성 시점과 법정기일을 비교해야 합니다.
참고: 서울행정법원 2006. 4. 18. 선고 2005구합27734 판결; 상가건물 임대차보호법 제5조 제2항; 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항; 국세기본법 제35조 제1항 제3호
