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대전의 오래된 상가주택을 사려던 민재는 매수자금 1억 6천만 원을 지훈에게 건넸고, 지훈은 매도인 윤아와 계약해 자기 명의로 소유권이전등기를 마쳤습니다. 윤아는 민재와 지훈 사이의 자금 관계를 몰랐습니다. 지훈이 돈을 돌려줄 형편이 되지 않자, 두 사람은 매수자금 반환채무 대신 상가주택을 넘기기로 약정했고 민재 앞으로 등기까지 마쳤습니다.
명의신탁된 부동산을 나중에 채무 변제 대신 넘겨받은 경우에도 소유권이전등기가 무효가 될까요?
판례는 매도인이 명의신탁 사실을 몰랐다면, 매수인 명의로 소유권을 취득한 뒤에는 그 매수인이 부동산의 완전한 소유자가 된다고 봅니다. 따라서 매수인이 매수자금 반환채무를 갚는 대신 부동산을 넘기기로 사후에 별도로 약정하고 등기를 이전했다면, 그 약정은 새로운 소유권 이전의 원인이 될 수 있습니다.
다만 그 약정이 처음의 명의신탁을 유효한 것처럼 만들거나, 무효인 명의신탁을 명의신탁자를 위해 사후에 보완하려는 방책에 불과한 등 특별한 사정이 있다면 결론이 달라질 수 있습니다. 이 사례에서는 그런 사정이 없다면 민재 앞으로의 이전등기는 유효할 수 있습니다. 부동산을 넘긴 이유와 약정의 실질이 명의신탁을 사후에 되살리려는 것인지 살펴야 합니다.
참고: 대법원 2014. 8. 20. 선고 2014다30483 판결, 부동산실명법 제4조 제1항
