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청주 다가구주택에 보증금 4,800만 원으로 입주한 윤서진 씨는 전입신고와 실제 거주를 마쳤고, 당시 소액임차인 기준도 충족했습니다. 몇 달 뒤 임대인 문태호 씨가 은행에서 대출을 받으며 근저당권을 설정했고, 서진 씨는 직장 발령으로 원주로 옮기기 전 전세권설정등기까지 해 두었습니다. 하지만 이삿날 집을 비우고 전입신고도 옮긴 뒤 경매가 시작되자, 서진 씨는 소액임차인 최우선변제를 받을 수 있는지 걱정하게 됐습니다.
전세권설정등기를 해 두었더라도 이사하면서 전입신고와 점유를 잃으면 소액임차인의 우선변제권을 행사할 수 있을까요?
주택임대차보호법상 임차인의 대항력과 우선변제권은 주택의 인도와 주민등록 등 대항요건을 갖추고 유지하는 것이 중요합니다. 임차인이 처음에는 요건을 갖췄더라도 이사해 점유와 주민등록을 모두 옮기면, 그 권리가 계속 유지된다고 볼 수 없습니다. 전세권설정등기를 별도로 했다는 사정만으로 주택임대차보호법에 따른 대항력과 우선변제권이 그대로 살아나는 것은 아닙니다. 다만 전세권등기에 따른 권리관계는 별도로 살펴볼 문제입니다.
이사로 대항요건을 잃으면 소액임차인으로서의 법정 우선변제도 잃을 수 있습니다.
참고: 대법원 2007. 6. 28. 선고 2004다69741 판결, 주택임대차보호법 제3조 제1항
