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천안의 다세대주택에 살던 임차인 한 씨는 전입신고를 마치기 전에 집주인 윤 씨가 중개사 오 대표를 통해 정 씨에게 집을 파는 일을 겪었습니다. 매매계약서에는 한 씨의 보증금 8천만 원을 매매대금에서 공제한다고 적혔지만, 한 씨는 보증금 반환책임을 윤 씨에게서 정 씨로 넘기는 데 동의한다는 말을 따로 하지는 않았습니다. 정 씨는 집을 담보로 대출을 받은 뒤 근저당권을 설정했고, 한 씨가 전입신고와 확정일자를 갖춘 뒤 대출이 연체되면서 경매가 시작됐습니다. 한 씨는 배당요구를 했지만 보증금을 다 돌려받을 수 있을지 불안해졌습니다.
집을 산 사람이 보증금을 매매대금에서 공제하기로 했다면, 한 씨는 윤 씨에게도 보증금 반환을 청구할 수 있을까요?
매수인이 보증금 반환채무를 떠안고 그 금액을 매매대금에서 빼기로 했더라도, 특별한 사정이 없다면 이는 매수인이 매도인 대신 갚기로 한 약정일 뿐, 매도인의 책임까지 없애는 약정이라고 곧바로 볼 수 없습니다. 매도인을 면책하려면 채권자인 임차인의 승낙이 필요합니다.
임차인의 승낙은 말이나 서면으로 분명히 표시하지 않고 행동으로 드러날 수도 있습니다. 다만 임차인이 소유권 이전 당시 대항력을 갖추지 못했다면, 어떤 행동을 묵시적 승낙으로 볼지는 신중하게 판단해야 합니다. 특히 보증금을 실제로 돌려받을 가능성이 객관적으로 어떠했는지가 중요합니다. 이 사안처럼 새 소유자가 설정한 근저당권에 따른 경매가 진행되고, 그보다 뒤에 대항력과 확정일자를 갖춘 임차인의 보증금 회수가 불확실해졌다면, 배당요구를 했다는 사정만으로 전 집주인의 책임을 면제하는 데 동의했다고 단정하기 어렵습니다.
따라서 한 씨는 정 씨에게 배당을 요구했더라도, 사정에 따라 윤 씨에게 보증금 반환을 청구할 수 있습니다.
참고: 대법원 1995. 8. 11. 선고 94다58599 판결, 대법원 1997. 6. 24. 선고 97다1273 판결, 대법원 2001. 4. 27. 선고 2000다69026 판결, 대법원 2006. 9. 22. 선고 2006다135 판결, 대법원 2008. 9. 11. 선고 2008다39663 판결
