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천안의 오래된 상가건물을 경매로 낙찰받은 윤 씨는 잔금을 모두 내고 건물에 들어가려다 입구에서 멈춰 섰습니다. 공사를 맡았던 장 씨가 공사대금을 받지 못했다며 건물 안에 머물면서 유치권을 주장한 것입니다. 확인해 보니 장 씨가 건물을 넘겨받아 점유하기 시작한 때는 경매개시결정 기입등기가 된 뒤였습니다.
경매개시결정으로 압류 효력이 생긴 뒤 점유를 넘겨받아 유치권을 취득한 공사업자가 낙찰자에게 유치권을 주장할 수 있을까요?
강제경매개시결정은 채무자에게 송달되거나 부동산에 기입등기가 되면 압류의 효력이 생깁니다. 그 뒤 원소유자가 공사업자에게 건물 점유를 넘겨 유치권을 취득하게 했다면, 그 점유 이전은 건물의 교환가치를 해칠 수 있는 처분행위로 보아 압류의 처분금지효에 저촉될 수 있습니다. 대법원은 이런 경우 공사업자가 유치권을 내세워 경매 매수인에게 대항할 수 없다고 판단했습니다.
따라서 장 씨가 압류 효력이 발생한 뒤 건물을 넘겨받아 유치권을 취득한 것이 맞다면, 그 유치권으로 낙찰자 윤 씨에게 맞설 수 없습니다. 유치권 주장의 성패를 가를 핵심은 점유를 넘겨받은 시점과 압류 효력 발생 시점의 선후입니다.
참고: 민사집행법 제83조 제4항; 민사집행법 제92조 제1항 , 제83조 제4항; 대법원 2005. 8. 19. 선고 2005다22688 판결
