불러오는 중
강원도 솔내군의 토지를 사기로 한 박 씨는 매도인 최 씨와 계약금 2,000만 원, 중도금 1억 원 등을 정하고 토지거래허가 신청은 함께 진행하기로 했습니다. 하지만 최 씨는 신청 서류에 협조하지 않았고, 중도금 지급일이 지난 뒤에도 허가 절차는 시작되지 않았습니다. 1년쯤 지나 최 씨가 중도금 미지급을 이유로 계약을 해제하고 계약금도 돌려주지 않겠다고 하자, 박 씨는 더는 땅을 살 생각이 없다며 계약금 반환을 요구했습니다.
허가 신청에 협조하지 않은 매도인이 중도금 지체를 이유로 계약을 해제하고 계약금을 가질 수 있을까요?
토지거래허가구역 안의 매매계약은 허가를 받기 전까지는 이른바 유동적 무효 상태입니다. 계약이 아직 완성되지 않은 만큼, 당사자는 그 계약을 근거로 대금 지급이나 소유권 이전을 청구하기 어렵고, 허가 전에는 중도금 미지급을 이유로 계약을 해제할 수도 없습니다.
다만 당사자 쌍방이 허가 신청에 협력하지 않겠다는 뜻을 분명히 하거나, 한쪽의 의무 이행이 불가능해지고 다른 쪽도 계약을 더는 유지할 뜻이 없음을 분명히 한 경우에는 유동적 무효 상태가 끝나 계약은 확정적으로 무효가 될 수 있습니다. 박 씨가 계약을 더는 진행하지 않겠다고 명확히 통지했고 최 씨도 이미 허가 신청에 협조하지 않은 사정이 확인된다면, 계약금은 부당이득으로 반환을 청구할 수 있습니다. 다만 계약이 유동적 무효 상태에 머물러 있다면 계약금 반환을 바로 청구할 수는 없습니다.
허가 전 중도금 지체만으로는 해제할 수 없고, 계약이 확정적으로 무효가 된 뒤에야 계약금 반환을 구할 수 있습니다.
참고: 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제117조 제1항, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제118조 제1항, 대법원 2010. 5. 13. 선고 2009다92685 판결, 대법원 1996. 6. 28. 선고 95다54501 판결, 대법원 2010. 8. 19. 선고 2010다31860, 31877 판결, 대법원 1995. 12. 26. 선고 93다59526 판결, 대법원 2008. 3. 13. 선고 2007다76603 판결
