불러오는 중
부산 가상동네에서 작은 빵집을 운영하는 한유나 씨는 임대인 이도현 씨와의 상가 임대차 만료를 앞두고 재계약 조건을 논의했습니다. 이 씨는 월 차임을 220만 원에서 253만 원으로 15% 올리자고 제안했고, 한 씨는 조건을 검토한 뒤 기존 계약이 끝난 다음 새 계약서에 서명했습니다. 중개사 김 대표는 한 씨가 “9%를 넘긴 인상분은 무효 아닌가요?”라고 묻자 계약 시점을 다시 살펴봤습니다.
기존 임대차가 끝난 뒤 새로 합의해 계약하면서 차임을 15% 올렸다면, 9%를 넘는 부분은 무효일까요?
상가건물임대차보호법 제11조의 차임 증감 제한은 계약이 계속되는 중 한쪽이 차임 등의 증감을 청구하는 경우에 적용됩니다. 따라서 임대차가 종료된 뒤 당사자가 새 계약을 체결하거나, 계약 종료 전이라도 양쪽이 합의해 차임을 올린 경우에는 그 제한이 적용되지 않는다는 것이 대법원의 판단입니다. 이 사례처럼 기존 계약이 끝난 뒤 임대인과 임차인이 새 차임에 합의해 재계약했다면, 9%를 넘는 15% 인상분도 유효할 수 있습니다. 핵심은 인상률만이 아니라, 기존 계약 중 일방의 증액 청구인지 종료 후 새 계약에 대한 합의인지입니다.
참고: 상가건물임대차보호법 제11조 제1항, 제2항; 대법원 2014. 2. 13. 선고 2013다80481 판결
