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대전의 한 민간임대아파트에서 임차인 박 씨는 월세 82만 원 중 형편이 어려웠던 7월에 30만 원만 냈고, 8월과 9월에는 월세를 내지 못했습니다. 임대사업자 최 씨는 세 달 연속 월세가 밀렸다며 표준임대차계약에 따라 해지를 통고했습니다. 박 씨가 실제로 미납한 금액은 216만 원으로, 월세 세 달분인 246만 원에는 미치지 않았습니다.
월세를 세 달 연속 제때 다 내지 못했다면, 미납액이 월세 세 달분보다 적어도 계약을 해지할 수 있을까요?
대법원은 ‘3개월 이상 연체’라는 해지 사유를 연체한 기간뿐 아니라 연체된 금액도 함께 따져야 한다고 보았습니다. 연속해서 세 달 동안 연체한 사실이 있더라도, 미납 차임액이 월세 세 달분에 미치지 않으면 이 사유로 임대차계약을 해지할 수 없다는 취지입니다. 일반 임대차의 해지 기준인 민법 제640조와 비교해 임대주택 임차인이 더 불리해지지 않도록 해석한 것입니다.
박 씨의 경우 세 달 동안 일부 또는 전부를 연체했지만, 미납액은 월세 세 달분보다 적습니다. 따라서 제시된 사정만으로는 최 씨의 해지 통고에 따라 계약이 해지된다고 보기 어렵습니다. 연체 기간과 미납액을 모두 확인해야 합니다.
참고: 민법 제640조, 대법원 2016. 11. 18. 선고 2013다42236 전원합의체 판결
