경매로 소유권이 넘어간 뒤, 담보가등기로 본등기할 수 있을까

상황

부산 동래구의 작은 상가를 담보로 한지우 씨는 문태식 씨에게 8천만 원을 빌리며, 문 씨 앞으로 소유권이전청구권 보전 가등기를 해주었습니다. 변제기가 지나도 돈을 갚지 못한 사이, 상가에 저당권을 가진 박소연 씨가 문 씨의 청산절차가 시작되기 전에 강제경매를 신청했고, 경매가 진행되어 유민호 씨에게 소유권이 넘어갔습니다. 뒤늦게 청산절차를 밟아 본등기를 하려던 문 씨는 경매로 소유권을 취득한 유 씨에게 등기 청구를 할 수 있을지 고민하게 됐습니다.

쟁점

경매로 제3자에게 소유권이 넘어간 뒤에도 담보가등기에 기한 본등기를 청구할 수 있을까요?

판례·법령 근거

대법원은 청산절차가 진행되기 전에 신청된 강제경매로 부동산 소유권이 제3자에게 이전됐다면, 담보가등기권자는 그 가등기에 기한 본등기를 더는 청구할 수 없다고 판단했습니다. 따라서 이 사례에서 문 씨는 경매로 소유권을 취득한 유 씨에게 본등기를 청구하기 어렵습니다. 경매 신청 시점뿐 아니라 그 경매로 제3자에게 소유권이 이전됐는지가 핵심입니다.

참고: 대법원 1992. 2. 11. 선고 91다36932 판결

중개 실무 확인

• 등기부에서 가등기와 저당권의 등기 내역·순서를 확인합니다.
• 경매개시와 소유권 이전 여부, 각 날짜를 등기사항증명서와 관련 자료로 대조합니다.
• 청산절차가 시작됐는지 확인하고, 등기 가능 여부를 단정하기보다 법률전문가의 검토를 안내합니다.