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충남 아산의 최민석 씨는 창고 부지를 담보로 동해신협에서 대출을 받았고, 그보다 앞서 근저당권 설정등기도 마쳤습니다. 이후 최 씨의 동의를 받은 임차인 이수진 씨가 부지에 창고를 짓고 자기 명의로 소유권보존등기를 했지만, 몇 년 뒤 최 씨가 그 창고를 사들여 다시 소유하게 됐습니다. 동해신협이 토지와 창고를 함께 경매에 넘길 수 있는지 문의하자, 중개사 김 대표는 등기부와 건물 소유권의 변동 경위를 다시 살폈습니다.
임차인이 지은 건물이라도 나중에 토지 소유자에게 소유권이 넘어가면, 토지 근저당권자가 토지와 함께 경매를 청구할 수 있을까요?
민법 제365조의 취지는 토지에 저당권이 설정된 뒤 그 위에 건물이 생겼을 때, 토지만 경매되어 건물이 철거되는 사회·경제적 손실을 막고 저당권 실행도 원활하게 하려는 데 있습니다. 대법원은 건물을 처음 지은 사람이 토지 소유자가 아니더라도, 토지 소유자로부터 사용 권한을 받아 건물을 지은 뒤 토지 소유자가 그 건물의 소유권을 취득했다면 저당권자는 토지와 건물을 함께 경매해 달라고 청구할 수 있다고 봤습니다.
따라서 이 사례에서도 동해신협은 토지와 창고의 일괄경매를 청구할 수 있습니다. 다만 핵심은 근저당권 설정 시점과 건물 소유권이 최 씨에게 넘어온 경위를 확인하는 것입니다. 건물을 누가 처음 지었는지만으로 일괄경매 가능 여부가 결정되지는 않습니다.
참고: 민법 제365조; 대법원 1994. 1. 24. 자 93마1736 결정; 대법원 1999. 4. 20. 자 99마146 결정; 대법원 2003. 4. 11. 선고 2003다3850 판결
