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세종시 새롬동의 상가 건물주 윤 씨가 공사대금을 주지 않자, 시공업체를 운영하는 오 씨는 공사대금채권을 확보하려고 건물을 점유하기로 했습니다. 이미 강 씨가 윤 씨의 다른 채무를 이유로 건물에 가압류등기를 해두었지만, 아직 본압류나 실제 경매 매각절차는 시작되지 않은 상태였습니다. 오 씨는 현장에 자재를 두고 출입을 관리하며 유치권을 주장했고, 시간이 지난 뒤 경매에서 건물을 산 한 씨는 그 주장을 받아들여야 하는지 고민하게 됐습니다.
가압류등기만 된 뒤 공사대금 채권자가 점유를 시작해 유치권을 취득했다면, 나중에 경매로 건물을 산 사람에게도 대항할 수 있을까요?
대법원은 가압류등기만 있고 현실적인 매각절차가 진행되지 않은 때에는, 채무자가 공사대금 채권자에게 점유를 넘겨 유치권이 성립하더라도 이를 압류의 처분금지효에 어긋나는 처분행위로 볼 수 없다고 판단했습니다. 따라서 이 사례처럼 가압류등기 뒤에 유치권이 성립했다면, 이후 경매 매수인에게도 유치권을 주장할 수 있습니다.
다만 실제 압류의 효력이 발생한 뒤 점유를 넘겨 유치권을 성립시킨 경우는 다릅니다. 그 점유 이전은 부동산의 교환가치를 떨어뜨릴 우려가 있는 처분행위로 보아 매수인에게 유치권으로 대항할 수 없다는 판례가 있습니다. 결국 가압류등기만 된 단계인지, 압류와 경매절차가 실제로 진행된 단계인지가 중요한 구분점입니다.
참고: 대법원 2005. 8. 19. 선고 2005다22688 판결; 대법원 2011. 11. 24. 선고 2009다19246 판결; 92조 1항, 83조 4항
가압류등기만 있었는지, 실제 압류·매각절차까지 진행됐는지가 유치권 대항 여부를 가를 수 있습니다.
