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광주에서 작은 지하 예배실을 빌려 온 윤 목사는 임대인 정 씨가 보증금을 돌려줄 형편이 안 된다며 후임 임차인을 구해 달라고 하자, 중개사 한 대표와 함께 새 임차인을 찾아봤지만 성사되지 않았습니다. 결국 세 사람은 계약을 연장했지만, 얼마 뒤 건물에 경매가 시작됐다는 통지가 도착했습니다. 윤 목사가 가진 서류는 임대차계약서와 교회 고유번호증뿐이었고, 사업자등록 신청이나 확정일자를 갖췄다는 자료는 없었습니다.
교회 고유번호증만 있고 사업자등록과 확정일자가 없다면, 경매에서 보증금을 우선변제받을 수 있을까요?
상가 임차인이 경매에서 다른 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 변제받으려면, 임차건물을 인도받고 법에서 정한 사업자등록을 신청해 대항요건을 갖추는 것과 임대차계약서의 확정일자를 받는 것이 필요합니다. 대항력은 건물 인도와 사업자등록 신청을 갖춘 다음 날부터 생깁니다. 따라서 계약서와 고유번호증만으로 이 요건들이 모두 충족됐다고 단정하기 어렵고, 경매 배당에서 우선변제를 받을 수 있는지는 실제 등록·점유·확정일자 자료를 확인해야 합니다.
참고: 「상가건물임대차 보호법」 제5조 제2항, 제3조 제1항, 「민사집행법」, 「국세징수법」, 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조, 「법인세법」 제111조
우선변제 여부는 서류 이름만으로 판단하지 말고, 법정 요건을 각각 확인해야 합니다.
