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대전의 다가구주택에 사는 임차인 박 씨는 처음 보증금 7,500만 원으로 계약하고 입주와 주민등록을 마친 뒤 확정일자도 받았습니다. 계약을 갱신하면서 보증금을 8,500만 원으로 올렸지만, 몇 달 뒤 건물 앞에 경매 안내문이 붙자 박 씨는 자신이 가진 권리가 갱신 이후에도 유지되는지 걱정하기 시작했습니다. 중개사 김 대표는 갱신 전후 계약서와 보증금 내역을 함께 살펴봤습니다.
계약을 갱신하면 처음 계약 때 갖춘 대항력과 우선변제권도 사라질까요?
대법원은 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 그 다음 날부터 제3자에게 대항할 수 있고, 확정일자까지 갖추면 경매에서 후순위권리자보다 우선해 보증금을 변제받을 수 있다고 봤습니다. 또 임대차계약이 갱신되더라도 종전 보증금의 범위에서는 최초 계약으로 취득한 대항력과 우선변제권이 유지된다고 판단했습니다. 따라서 박 씨는 처음 보증금 7,500만 원에 관해 기존 권리를 주장할 수 있습니다. 갱신 때 늘어난 금액까지 같은 순위로 보호되는지는 이 판결의 결론과 구분해 확인해야 합니다.
계약 갱신만으로 종전 보증금에 관한 권리가 사라지는 것은 아닙니다.
참고: 대법원 2012.7.12. 선고 2010다42990 판결
