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충북 제천 외곽에서 한 씨는 박 씨의 땅을 기간을 정하지 않고 빌려, 승낙을 받아 단층주택을 지은 뒤 건물 등기까지 마치고 7년간 살아왔습니다. 박 씨는 땅을 팔겠다며 해지통고를 했고, 통고 후 6개월이 지난 뒤 토지 소유권은 최 씨에게 넘어갔습니다. 최 씨가 집을 철거하고 땅을 비우라고 요구하자, 매매를 중개한 김 대표는 등기부와 임대차 서류를 확인하며 한 씨가 누구에게 건물 매수를 요구할 수 있는지 살펴보게 됐습니다.
임차권이 끝난 뒤 토지 소유자가 바뀌었다면, 건물매수청구는 새 소유자에게 할 수 있을까요?
기간을 정하지 않은 토지임대차는 임대인의 해지통고가 있더라도 법에서 정한 기간이 지나야 종료됩니다. 이 사례처럼 건물 소유를 목적으로 땅을 빌렸고 임차인이 지상건물을 등기했다면, 토지임대차를 등기하지 않았더라도 그 임차권을 제3자에게 주장할 수 있습니다.
판례는 임차권이 끝난 뒤 임대인이 토지를 다른 사람에게 넘겼더라도, 제3자에게 대항할 수 있는 임차권을 가졌던 임차인은 새 소유자에게 건물매수청구권을 행사할 수 있다고 봅니다. 반면 임차권이 끝날 당시 이미 토지 소유권을 잃은 종전 임대인에게는 매수를 청구할 수 없습니다. 따라서 한 씨는 최 씨에게 건물 매수를 청구하고, 박 씨에게는 청구할 수 없는 경우에 해당합니다.
건물 등기를 갖춰 제3자에게 대항할 수 있는 임차인이라면, 이 사례의 매수청구 상대방은 새 토지 소유자 최 씨입니다.
참고: 민법 제643조, 제283조, 제652조, 제622조 제1항, 제635조; 대법원 1977. 4. 26. 선고 75다348 판결, 1996. 6. 14. 선고 96다14517 판결, 대법원 1994. 7. 29. 선고 93다59717, 59724 판결
