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대전 유성구에서 작은 빵집을 운영하는 윤서진 씨는 점포에 입주해 영업을 시작하고 사업자등록을 마친 뒤 확정일자도 받아 두었습니다. 얼마 후 건물주 한도윤 씨가 점포가 있는 건물을 오민재 씨에게 팔았고, 윤 씨는 새 소유자에게 보증금 반환을 요구해야 하는지 망설였습니다. 중개사 강 대표는 먼저 임차인의 대항력 요건과 소유권 이전 사실을 확인했습니다.
임차 중인 상가건물이 새 소유자에게 넘어갔다면, 보증금은 전 건물주와 새 건물주 중 누구에게 청구해야 할까요?
상가건물 임차인이 건물에 입주하고 사업자등록을 해 대항력을 갖춘 뒤 임차건물의 소유권이 이전되면, 양수인은 임대인의 지위를 승계합니다. 임대인 지위에는 보증금을 돌려줄 책임도 포함되므로, 보증금 반환채무는 새 소유자에게 이전되고 종전 소유자의 반환채무는 소멸하는 것으로 봅니다. 따라서 윤 씨는 한 씨가 아니라 건물을 넘겨받은 오 씨에게 보증금 반환을 청구해야 합니다. 확정일자도 갖췄다는 사정은 사례에 포함되어 있지만, 이 쟁점에서 핵심은 대항력을 갖춘 뒤 소유권이 이전됐는지 여부입니다.
대항력을 갖춘 임차인이라면, 건물 양도 뒤 보증금 반환을 청구할 상대는 새 소유자입니다.
참고: 상가건물임대차보호법 제3조 제1항, 제2항; 대법원 1987. 3. 10. 선고 86다카1114 판결; 대법원 1993. 11. 23. 선고 93다4083 판결
