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인천의 한 상가 1층에서 작은 꽃집을 열기로 한 윤서 씨는 임대인 최 씨와 보증금 4,000만 원에 계약하고, 열쇠를 받아 입점한 뒤 사업자등록을 신청했습니다. 최 씨는 임대차등기에는 응하지 않았지만, 윤서 씨는 관할 세무서에서 계약서에 확정일자를 받았습니다. 몇 달 뒤 건물에 경매가 진행된다는 통지를 받자, 윤서 씨는 등기를 하지 않은 탓에 보증금을 돌려받지 못할까 봐 걱정하며 중개사 김 대표를 찾았습니다.
임대인이 임대차등기에 협조하지 않으면, 임차인은 경매에서 보증금을 보호받기 어려울까요?
상가 임대차는 등기가 없어도 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에게 대항할 수 있습니다. 따라서 임대차등기가 없다는 이유만으로 임차인의 권리가 곧바로 사라지는 것은 아닙니다. 다만 임차인이 입점하고 사업자등록을 신청하기 전에 저당권 등 선순위 권리가 설정돼 있었다면, 경매로 소유자가 바뀐 뒤 그 권리를 내세우지 못할 수 있습니다.
임차인이 대항요건을 갖추고 계약서에 확정일자까지 받았다면, 법에서 정한 요건과 범위 안에서 경매대금 중 후순위 권리자보다 우선해 보증금을 변제받을 수 있습니다. 얼마나 배당받을지는 권리 설정 시점과 순위, 적용되는 범위에 따라 달라지며, 임차건물을 양수인에게 인도하지 않으면 우선변제금을 받을 수 없습니다. 임대차등기 여부만 볼 것이 아니라, 입점·사업자등록·확정일자와 선순위 권리의 날짜를 함께 확인해야 합니다.
참고: 「상가건물임대차보호법」 제3조 제1항, 제5조 제1항·제2항·제3항; 「민사집행법」 제41조
