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대전 유성구의 한 아파트에 살던 임차인 서지안 씨는 임대인 문태호 씨의 동의를 받아 임차권을 최도윤 씨에게 넘기고, 직장 문제로 이사했습니다. 서 씨가 열쇠를 건넨 뒤 최 씨는 이틀 만에 입주와 전입신고를 마쳤고, 중개사 윤소장은 동의서와 인도·전입 일자를 확인했습니다. 이후 아파트가 경매에 넘어가자 최 씨는 배당 절차에서 우선변제를 요구했습니다.
임대인의 동의를 받아 임차권을 넘겨받고 빠르게 전입신고한 새 임차인도 우선변제권을 행사할 수 있을까요?
대항력을 갖춘 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차권을 적법하게 양도하면, 점유가 새 임차인에게 넘어가고 전입신고도 주민등록이 끊겼다고 볼 수 없을 정도의 기간 안에 이뤄진 경우 기존 대항력은 같은 임차권의 효력을 이어가는 것으로 봅니다. 임차권 양수인은 원래 임차인이 가졌던 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 전대차라면 전차인이 원래 임차인의 우선변제권을 대위 행사할 수 있습니다.
임대인의 동의, 점유의 승계, 전입신고 시점이 핵심입니다.
참고: 주택임대차보호법 제3조 제1항, 주택임대차보호법 제3조의2 제2항, 같은 법 제8조 제1항, 대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다101275 판결
