불러오는 중
대전에서 빵집을 운영하던 임차인 박 씨는 임대인 최 씨와 보증금 1억 5천만 원에 상가 임대차계약을 맺었습니다. 계약에는 가게를 돌려줄 때 원상복구비 명목으로 1억 원을 지급하기로 한 별도 약정이 있었고, 계약 종료 뒤 박 씨는 보증금 반환채권을 이 씨에게 양도했습니다. 최 씨는 별다른 이의를 남기지 않고 양도에 동의했지만, 가게를 넘겨받는 날 이 씨에게 “약정한 1억 원은 빼고 지급하겠다”고 말했습니다.
임대인은 양도에 이의 없이 동의했어도, 별도 약정한 원상복구비 1억 원을 채권양수인에게 지급할 보증금에서 공제할 수 있을까요?
임대차보증금은 임대차가 끝나고 목적물을 돌려받을 때까지 발생한 연체 차임 등 임차인의 채무를 담보합니다. 그래서 실제로 발생한 원상복구비용처럼 임차인이 부담할 채무는 보증금에서 공제할 수 있습니다.
하지만 이 사례의 1억 원은 임대차에서 당연히 생기는 채무가 아니라, 임대인과 임차인이 따로 정한 약정에서 비롯된 금액입니다. 임대인이 그 약정채권을 유보한다는 이의 없이 보증금 반환채권의 양도에 동의했다면, 그 약정만을 근거로 채권양수인에게 1억 원을 공제하겠다고 주장할 수 없습니다. 다만 실제로 확인되는 임차인의 원상복구 책임과 그 비용은 별도로 공제할 수 있습니다.
약정으로 정한 금액과 실제 부담할 원상복구비는 구별해야 합니다.
참고: 대법원 1987. 6. 23. 선고 87다카98 판결; 대법원 2002. 12. 10. 선고 2002다52657 판결; 민법 제451조 제1항
