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충북 청주 외곽에서 임 씨는 2층짜리 근린생활시설을 짓기 시작했고, 토지에 근저당권을 설정할 무렵에는 콘크리트 골조와 층별 슬래브가 올라가 건물의 규모와 용도를 짐작할 수 있는 상태였습니다. 이후 대출금이 연체돼 토지는 경매에 넘어갔고, 한 씨가 낙찰받았지만 건물은 임 씨 소유로 남았습니다. 한 씨의 매수 상담을 맡은 김 중개사는 현장에서 미완성 건물을 살펴본 뒤, 토지 인도나 건물 철거를 바로 요구해도 되는지 고민합니다.
저당권을 설정할 때 건물이 완성되지는 않았더라도, 공사가 상당히 진행됐다면 건물 소유자가 법정지상권을 주장할 수 있을까요?
민법 제366조는 저당권 실행 경매로 토지와 그 지상건물의 소유자가 달라진 경우 법정지상권을 인정하는 근거입니다. 판례는 원칙적으로 저당권 설정 당시 토지 위에 건물이 있어야 한다고 보지만, 건물이 독립된 건물로 완성되지 않았더라도 공사가 충분히 진행돼 건물의 규모와 종류를 외형상 예상할 수 있었다면 달리 판단할 수 있다고 봤습니다. 저당권자도 완성될 건물을 예상할 수 있었으므로, 그 사정만으로 법정지상권을 인정해도 예측하지 못한 손해를 입는다고 보기 어렵다는 취지입니다.
반대로 저당권 설정 당시 건축이 시작되기 전인 나대지였다면, 설정 후 건물을 지었다는 사정만으로 법정지상권이 생기지는 않습니다. 근저당권자가 공사에 동의했더라도 그 동의는 제3자가 알기 어려운 사정이어서 결론을 바꾸지 못할 수 있습니다.
따라서 이 사례에서는 근저당권 설정일 당시 공사가 실제로 어느 정도 진행됐는지가 핵심입니다. 골조·슬래브 등 객관적인 자료로 건물의 규모와 종류를 예상할 수 있었음이 확인된다면 법정지상권이 인정될 가능성이 있습니다. 완공 여부만 볼 것이 아니라, 저당권 설정일의 공사 진척도를 확인해야 합니다.
참고: 민법 제366조; 대법원 2003. 9. 5. 선고 2003다26051 판결; 대법원 2004. 6. 11. 선고 2004다13533 판결
