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대전 외곽에서 토지를 빌려 커피 매점을 운영하던 박 씨는 2007년 임대인 김 씨와 토지 사용료 대신 매점 운영권을 넘기기로 약정했습니다. 별도의 현금 차임은 정하지 않았지만, 몇 년 뒤 주변에 경쟁 매점이 들어서면서 매점 수입은 크게 줄었고 인근 토지의 차임과 공과 부담은 계약 당시보다 크게 올랐습니다. 2025년, 김 씨는 매점 수입이 현재 토지 차임의 절반 정도에 그친다며 차임을 더 받을 수 있는지 중개사 최 씨에게 물었습니다.
차임 대신 운영권을 받기로 한 약정이 있어도, 사정이 달라지면 임대인이 차임 증액을 청구할 수 있을까요?
대법원은 운영권만 받기로 하고 별도 차임을 정하지 않은 약정이라도, 시간이 지나 그 약정을 그대로 유지하는 것이 신의칙에 반할 정도로 사정이 변했다면 형평을 고려해 임대인의 차임 증액 청구를 인정할 수 있다고 보았습니다. 따라서 운영권을 받기로 했다는 이유만으로 증액 청구가 언제나 막히는 것은 아닙니다. 다만 매점 수입 감소나 토지 차임 상승이 있었다는 사정만으로 곧바로 증액이 인정되는 것은 아니며, 약정을 유지하는 것이 부당할 정도인지 구체적으로 살펴야 합니다.
운영권 대체 약정이 있어도, 중대한 사정변경이 있으면 차임 증액이 가능할 수 있습니다.
참고: 대법원 1996. 11. 12. 선고 96다34061 판결
