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광주 북구의 한 아파트에서 임차인 정하린 씨는 임대인 오태식 씨와 보증금 1억 8,000만 원, 2년 기간의 전세계약을 맺고 전세권 등기도 마쳤습니다. 정 씨가 사업자금으로 윤재민 씨에게 돈을 빌리면서 전세권에 저당권을 설정한 뒤, 계약기간이 끝났지만 오 씨는 보증금을 바로 돌려주지 못했습니다. 중개사 이 대표가 등기와 계약 서류를 함께 살펴보자, 윤 씨는 전세권 자체를 경매에 넘기면 되는지 궁금해졌습니다.
전세기간이 끝난 뒤에도 전세권 저당권을 그대로 실행할 수 있을까요?
민법 제303조는 전세권자가 부동산을 사용·수익하는 권리와 전세금의 우선변제를 받을 권리를 정하고 있습니다. 다만 전세기간이 끝나면 전세권의 사용·수익 권능은 소멸하므로, 저당권자가 전세권 자체를 대상으로 저당권을 실행할 수는 없습니다. 대신 전세권에 갈음해 남는 전세금반환채권을 압류한 뒤 추심명령이나 전부명령을 받거나, 다른 사람이 그 채권에 강제집행을 한 경우 배당요구를 하는 방식으로 권리를 행사해야 합니다.
기간 만료 뒤에는 전세권 자체가 아니라 전세금반환채권을 대상으로 절차를 밟아야 합니다.
참고: 민법 제303조, 대법원 1999. 9. 17. 선고 98다31301 판결
