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대전 유성구의 작은 나대지를 지호 씨와 민아 씨, 도현 씨가 각각 2분의 1, 4분의 1, 4분의 1 지분으로 공동 매입해 등기했습니다. 지호 씨는 그 땅에 작업실을 짓고 싶었지만, 도현 씨가 반대하면서 계획이 멈췄습니다. 중개사 김 대표와 현장에서 경계선을 논의해 봤지만, 도로에 닿는 면적과 땅의 가치가 달라 어느 쪽도 분할안에 동의하지 못했습니다.
다른 공유자가 반대해도 토지를 나눌 수 있고, 원하는 도로변 부분을 꼭 받을 수 있을까요?
공유물을 나누지 않기로 약속한 사정이 없다면 공유자는 다른 공유자에게 분할을 요구할 수 있습니다. 분할 방법을 합의하지 못하면 법원에 공유물분할을 청구할 수 있고, 재판으로 분할을 구할 때는 나머지 공유자 전원을 상대방으로 해야 합니다.
법원은 보통 땅을 실제로 나누는 현물분할을 먼저 검토합니다. 지분에 따른 면적만 맞추는 것이 아니라 위치·형상·이용 상황과 경제적 가치도 살필 수 있고, 필요하면 금전으로 가치 차이를 조정할 수도 있습니다. 특별한 사정이 있으면 한 사람이 토지를 갖고 다른 공유자에게 지분 값을 지급하는 방식도 가능하지만, 특정 공유자가 원한다고 곧바로 그 방식이 선택되는 것은 아닙니다.
현물로 나누기 어렵거나 나누면 가치가 크게 줄어들 우려가 있으면 경매 후 대금을 나누는 방법도 가능합니다. 법원은 당사자가 제시한 방법에만 얽매이지 않고 전체 사정을 고려하므로, 지호 씨가 원하는 도로변 부분을 단독으로 받는다는 보장은 없습니다.
협의가 안 되면 법원에 분할을 청구할 수 있지만, 분할 방식은 법원이 합리적으로 정합니다.
참고: 민법 제268조, 제269조; 대법원 2010. 2. 25. 선고 2009다79811 판결; 대법원 2004. 10. 14. 선고 2004다30583 판결; 대법원 2001. 3. 9. 선고 98다51169 판결
