미납 전기요금, 보증금에서 빼도 될까요?

상황

성남의 작은 베이커리를 임대한 최 씨는 임차인 윤 씨가 가게를 비우는 날, 마지막 몇 달치 전기요금이 정산되지 않았다는 사실을 알았습니다. 전기요금 납부 명의는 최 씨였고, 윤 씨는 “아직 최 씨가 한전에 낸 돈도 아닌데 보증금에서 빼면 안 된다”며 전액 반환을 요구했습니다.

쟁점

임차인이 쓰면서 발생한 미납 전기요금을 임대인이 실제로 납부하기 전에도 보증금에서 공제할 수 있을까요?

판례·법령 근거

임대차보증금은 임대차가 끝나고 목적물이 반환될 때까지 임차인이 부담하는 임대차 관련 채무를 담보합니다. 그래서 임차인이 사용·수익하는 동안 발생한 전기요금도 계약에 달리 정한 사정이 없다면 보증금으로 담보되는 채무에 해당하고, 반환 시 공제할 수 있습니다.

전기요금 납부의무자가 임대인으로 되어 있더라도, 임차인이 사용한 기간에 발생한 요금이라면 임차인은 그 상당액을 임대인에게 지급해야 합니다. 임대인이 한전에 먼저 납부했는지와 무관하게, 목적물이 반환될 때 해당 금액은 보증금에서 공제될 수 있습니다. 미납 요금의 사용 기간과 금액을 확인한 뒤 보증금을 정산하세요.

참고: 대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323, 8330 판결, 대법원 2012. 6. 28. 선고 2012다19154 판결

중개 실무 확인

• 전기요금 납부 명의자와 계약상 공과금 부담 주체를 확인합니다.
• 검침일·청구 내역으로 임차인의 사용 기간과 미납액을 구분합니다.
• 계약서에 공과금 정산 방법이나 보증금 공제 관련 특약이 있는지 살핍니다.
• 보증금 반환 때 공제 항목과 계산 근거를 정산서에 남깁니다.