불러오는 중
대전 중구 골목에서 도자기 공방을 운영하던 서진우 씨는 이명숙 씨에게서 대지를 빌려 공방 건물을 지어 소유했습니다. 서 씨는 운영자금을 마련하려고 건물에 한도윤 씨 앞으로 전세권을 설정하고 전세금 6,000만 원을 받았습니다. 몇 달 뒤 서 씨가 공방을 접으면서 이 씨와 토지 임대차를 조기 종료하는 합의서를 쓰려 하자, 한 씨는 건물이 설 땅을 잃을 수 있다며 동의하지 않았습니다.
건물에 설정된 전세권자는 건물의 존립에 필요한 토지 임대차가 끝나는 것을 막을 수 있을까요?
민법은 타인의 토지 위에 있는 건물에 전세권을 설정하면, 그 건물의 소유를 목적으로 한 토지의 지상권이나 임차권에도 전세권의 효력이 미친다고 정합니다. 또 건물의 전세권을 설정한 사람은 전세권자의 동의 없이 그 지상권이나 임차권을 소멸시키는 행위를 할 수 없습니다.
따라서 서 씨가 토지 임대차를 조기 종료하는 데 동의해 임차권을 없애려 한다면, 한 씨는 자신의 동의 없이 이뤄지는 임차권 소멸행위에 대항할 수 있습니다. 다만 이는 건물 전세권의 효력이 건물 존립에 필요한 토지 임차권에도 미친다는 취지이지, 전세권자가 토지 임차권을 제한 없이 이전받거나 토지 임대인에게 별도의 권리를 갖는다는 뜻으로 넓혀 읽어서는 안 됩니다.
건물 전세권의 효력은 건물만이 아니라 그 존립에 필요한 토지 임차권에도 미칠 수 있습니다. 참고: 민법 제304조 제1항, 민법 제304조 제2항
