“계약 끝나면 무조건 나가라”는 특약, 그대로 따라야 할까

상황

고양시의 작은 베이커리 카페를 빌린 임차인 윤서 씨는 보증금 4,000만 원, 월세 280만 원으로 계약하면서 사업자등록과 확정일자까지 마쳤습니다. 계약서에는 임대인 강 씨의 요청으로 *“계약 종료일에는 이유를 묻지 않고 가게를 인도한다”*는 문구가 들어갔지만, 가게가 자리를 잡자 윤 씨는 계속 영업하고 싶어졌습니다. 계약 만료를 앞두고 중개사 김 대표에게 계약서를 보여주자, 김 대표는 특약만으로 갱신 가능성이 사라지는 것은 아닌지 살펴보자고 했습니다.

쟁점

계약서에 무조건 가게를 비우기로 적혀 있어도, 임차인은 계약갱신을 요구할 수 있을까요?

판례·법령 근거

임차인에게 불리하게 계약갱신요구권을 미리 제한하는 약정은 효력이 없습니다. 따라서 윤 씨는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없습니다.

다만 임차인이 차임을 3기분에 이르도록 연체했거나, 거짓으로 임차했거나, 임대인 동의 없이 전대한 경우 등에는 갱신이 거절될 수 있습니다. 임차인이 건물을 고의·중과실로 파손했거나 건물이 멸실된 경우, 임대인이 법에서 정한 사유로 철거·재건축을 위해 점유를 회복해야 하는 경우도 살펴야 합니다. 그 밖에 임차인의 의무 위반이 현저하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있어도 갱신이 거절될 수 있습니다.

‘무조건 명도’ 특약이 있어도 갱신요구권이 자동으로 사라지는 것은 아닙니다. 참고: 상가건물임대차보호법 제10조 제1항, 상가건물임대차보호법 제15조

중개 실무 확인

• 계약 만료일을 기준으로 갱신요구 가능 기간을 먼저 확인합니다.
• 차임 연체, 무단 전대, 건물 훼손 등 갱신 거절 사유가 있는지 확인합니다.
• 철거·재건축을 이유로 든다면 계약 당시 계획 고지 여부와 안전상 사유 등 근거를 확인하고, 갱신 요구와 임대인의 답변을 기록으로 남깁니다.