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청주에서 상가건물을 운영하는 윤서진은 임차인 한도윤과 보증금 1억 8천만 원, 기간 2년으로 계약하면서, 두 사람과 서지아가 합의해 서지아 이름으로 전세권설정등기를 했습니다. 이듬해 윤서진은 다온은행에서 대출을 받으며 건물에 근저당권을 설정했지만, 대출금을 갚지 못해 은행이 경매를 신청했습니다. 은행은 전세 계약 당사자가 아닌 서지아 명의의 전세권등기는 무효라고 주장했습니다.
임차인이 아닌 제3자 이름으로 설정한 전세권등기도 유효할까요?
판례는 전세권도 다른 담보권처럼 당사자들이 합의하면 제3자 명의로 설정할 수 있다고 봅니다. 임대인과 임차인, 등기명의자가 합의해 임차보증금 반환채권을 담보하려고 제3자 이름으로 전세권을 설정하고 등기했다면 유효할 수 있습니다. 처음 계약이 채권적 전세에 그쳤더라도, 전세권설정계약을 하고 등기까지 마치면 물권인 전세권으로 성립할 수 있습니다.
따라서 서지아 명의의 전세권등기는 당사자들의 합의에 따른 것이므로, 뒤에 설정된 근저당권보다 등기 순위가 앞선다면 은행은 단지 명의가 임차인과 다르다는 이유만으로 그 등기가 무효라고 주장하기 어렵습니다. 제3자 명의라는 사정만으로 전세권등기가 무효가 되는 것은 아닙니다.
참고: 대법원 1998. 9. 4. 선고 98다20981 판결; 대법원 2005. 5. 26. 선고 2003다12311 판결
