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청주 복대동의 상가주택 소유자 이서진 씨는 다온금융에서 박민석 씨가 빌리는 사업자금을 담보하려고 채권최고액 3억 6천만 원의 근저당권을 설정했습니다. 두 사람과 다온금융은 계속 대출을 이어가던 중, 피담보채무가 확정되기 전에 앞으로의 채무자를 박 씨에서 이 씨로 바꾸기로 합의하고 근저당권 변경등기까지 마쳤습니다. 이제 근저당권은 누구의 채무를 담보할까요?
피담보채무가 확정되기 전에 근저당권의 채무자를 바꾸고 변경등기를 했다면, 그 등기는 유효할까요?
근저당권은 계속적인 거래에서 생기는 여러 채무를 일정한 한도 안에서 담보하는 권리입니다. 그래서 담보할 채무가 확정되기 전이라면, 당사자들은 담보할 채무의 범위나 채무자를 바꿀 수 있습니다. 채무자 변경 합의와 변경등기가 확정 전에 이루어졌다면 변경등기는 유효합니다. 다만 변경 후에는 새 채무자의 채무가 담보되고, 변경 전 채무자의 채무는 해당 근저당권의 담보 범위에서 빠집니다. 이는 기존 채무 자체가 사라진다는 뜻은 아닙니다.
핵심은 변경 시점입니다. 피담보채무가 확정되기 전인지 확인해야 합니다.
참고: 대법원 1999. 5. 14. 선고 97다15777,15784 판결
