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대전 서구의 한 건물은 1층 인쇄소와 위층 사무실로 쓰이다가, 소유자 최 씨가 위층을 주거공간으로 고쳤습니다. 근저당권이 이미 설정된 뒤였지만, 박 씨는 중개사 김 대표를 통해 보증금 2천만 원에 그곳을 집으로 빌려 입주하고 주민등록도 마쳤습니다. 얼마 뒤 건물에 경매 통지가 붙자, 박 씨는 근저당권이 먼저 설정됐다는 사실에 마음이 급해졌습니다.
처음에는 사무실이었던 건물을 주거용으로 바꾼 뒤 빌린 소액임차인도 보증금 일부를 근저당권자보다 먼저 받을 수 있을까요?
대법원은 주택임대차보호법이 주거생활의 안정을 위한 법인 만큼, 건물이 허가를 받았는지나 등기부에 어떤 용도로 적혔는지만으로 적용 범위를 좁힐 수 없다고 보았습니다. 따라서 점포·사무실로 쓰이던 건물에 근저당권이 먼저 설정됐더라도, 이후 주거용으로 바뀐 건물을 빌린 사람이 소액임차인에 해당한다면 특별한 사정이 없는 한 보증금 중 법이 정한 일정액을 근저당권자보다 우선해 변제받을 수 있습니다. 다만 실제 주거용 사용 여부와 소액임차인 해당 여부 등 구체적인 요건은 따져봐야 합니다.
건물의 용도 변경 시점만으로 소액임차인의 우선변제 가능성이 사라지는 것은 아닙니다.
참고: 대법원 2009.08.20. 선고 2009다26879 판결, 주택임대차보호법 제1조, 제2조, 제8조
