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홍천 산자락의 작은 땅을 2002년부터 밭으로 일궈 온 최영수 씨는 지적도와 토지대장을 확인하다 소유자란이 비어 있고 등기도 없다는 사실을 알게 됐습니다. 옛 자료를 뒤져도 소유자나 상속인을 찾지 못했고, 국가는 해당 땅이 국유지라고 주장했습니다. 중개사 강미라 씨에게 상담한 최 씨는 20년 넘게 점유했으니 국가를 상대로 소유권 확인을 청구하면 되는지 물었습니다.
오랫동안 점유한 미등기 토지라면, 국가를 상대로 소유권 확인을 받아 곧바로 내 땅으로 만들 수 있을까요?
점유취득시효 기간이 지났다고 해서 미등기 토지의 소유권이 곧바로 생기는 것은 아닙니다. 시효 완성으로 생기는 것은 원칙적으로 소유권이전등기를 청구할 권리입니다. 그래서 최 씨가 시효 완성만을 이유로 국가에 소유권 확인을 구하는 것은 어렵습니다. 토지대장 등에 명의자가 없거나 누구인지 알 수 없는 경우 등에는 국가를 상대로 소유권 확인을 구할 이익이 인정될 수 있지만, 그것만으로 점유자가 소유자가 되는 것은 아닙니다.
시효 완성 당시 소유자나 그 상속인을 찾을 수 있다면 그 사람을 상대로 이전등기를 청구하는 것이 원칙입니다. 찾을 수 없고 해당 토지가 국가 소유로 귀속된 경우라면, 토지가 시효취득 대상인지부터 살펴 국가를 상대로 시효취득을 원인으로 한 소유권이전등기절차 이행을 청구하는 방안을 검토할 수 있습니다. 이행판결이 확정되면 그 판결로 자기 명의의 소유권보존등기를 신청할 수 있습니다.
다만 토지가 적법한 절차에 따라 행정재산이 된 경우에는 시효취득이 허용되지 않습니다. 용도폐지된 토지라면 다시 시효취득 대상이 될 수 있으므로, 토지의 현재 소유관계와 국유재산의 종류·용도폐지 여부를 확인해야 합니다. 핵심은 소유권 확인 소송이 아니라, 누구를 상대로 어떤 등기청구를 할 수 있는지와 해당 토지가 시효취득 대상인지 확인하는 것입니다.
참고: 부동산등기법 제65조; 민법 제245조 제1항; 민법 제252조 제2항; 민법 제1053 내지 1058조; 국유재산법 제6조; 국유재산법 제7조 제2항; 국유재산법 제12조 제1항, 제2항; 국유재산법 제40조; 대법원 2009. 10. 15. 선고 2009다48633 판결; 대법원 2006. 9. 28. 선고 2006다22074, 22081 판결; 대법원 1999. 2. 23. 선고 98다59132 판결; 대법원 1994. 3. 11. 선고 93다57704 판결; 등기선례 4-220 1994. 3. 16. 제정
