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춘천 외곽에서 작은 목공 작업장을 직접 지어 쓰던 김서준 씨는 몇 년 뒤 땅만 박현우 씨에게 팔았습니다. 작업장은 미등기·무허가 상태였고, 매매계약서에는 철거나 사용료에 관한 약정이 없었습니다. 땅을 다시 사들인 이나경 씨가 최근 작업장 앞에서 철거를 요구하자 김 씨는 난감해졌습니다.
땅을 판 뒤에도 작업장을 직접 지어 소유해 온 김 씨는 새 땅주인의 철거 요구를 거부할 수 있을까요?
건물을 직접 지어 소유권을 처음 취득한 경우에는 등기를 하지 않았더라도 건물 소유권이 인정될 수 있습니다. 또 한 필지의 땅과 그 위 건물이 한 사람 소유였다가 땅만 다른 사람에게 넘어간 경우, 건물을 철거하기로 한 약정 등 특별한 사정이 없다면 건물 소유자는 그 건물을 위해 관습법상 법정지상권을 취득할 수 있습니다. 건물이 미등기·무허가라는 사정만으로 달라지지는 않습니다.
따라서 김 씨가 작업장을 직접 지어 소유해 왔고, 철거 약정도 없었다면 이나경 씨의 철거 요구에 대항할 수 있습니다. 다만 토지 사용이 계속 무상으로 보장되는 것은 아닙니다. 땅 주인이 지료를 청구해 법원이 액수를 정하면 그에 따라 지급해야 하며, 책임 있는 사유로 지료를 2년분 이상 지급하지 않으면 지상권 소멸 문제가 생길 수 있습니다. 관습법상 법정지상권도 영구적인 권리는 아니며, 존속기간은 건물의 종류와 구조 등에 따라 정해집니다.
직접 지은 건물이고 철거 약정이 없다면 철거 요구에 대항할 수 있지만, 지료와 존속기간은 별도로 살펴야 합니다.
참고: 민법 제186조, 민법 제187조, 민법 제287조, 민법 제280조 제1항 제1호, 제2호, 민법 제281조 제1항; 대법원 1965. 4. 6. 선고 65다113 판결, 대법원 1991. 8. 13. 선고 91다16631 판결, 대법원 1997. 12. 26. 선고 96다34665 판결, 대법원 2005. 10. 13. 선고 2005다37208 판결, 대법원 1992. 6. 9. 선고 92다4857 판결
